Umowa dla rolnika na dzierżawę gruntu pod farmę fotowoltaiczną

Farma fotowoltaiczna na gruncie rolnym.

Rozwój OZE przybiera coraz szybsze tempo. Również farmy fotowoltaiczne stają się coraz częściej przedmiotem opłacalnych inwestycji. Z takimi farmami wiąże się kilka ważnych aspektów. Aspekt nasłonecznienia ma w zasadzie marginalne znaczenie. W całej Polsce mamy powyżej 1000 godzin słonecznych w roku. Nowsze i starsze mapy nasłonecznienia mogą się nieco różnić. Jeszcze inaczej jest z mapami w zależności od ich autrostwa. Np. mapa sporządzona przez UE daje zupełnie inny obraz niż mapa rodzimego wykonania. Tu przykład mapy autorstwa UE: http://eko-logiczni.blogspot.com/2012/04/mapa-nasonecznienia-w-polsce.html#.XTCOwiokmCg a tu zupełnie innej: https://www.ecovisa.pl/wiedza-aktualnosci/aktualności/87-naslonecznienie-w-polsce-a-fotowoltaika . Widzimy na tych mapach zupełnie odmienny rozkład produktywności słońca w zależności od regionu kraju. Stąd ten aspekt możemy uznać za nieistotny.
===============
Warunki dla samego gruntu określają potencjalni inwestorzy. Nie będę tu ich przepisywał, bo są łatwo dostępne publicznie i w zasadzie wszędzie jednakowe.
===============
Tu chcę skupić się na umowie pomiędzy właścicielem gruntu, najczęściej rolnikiem, a potencjalnym inwestorem.
Jestem zainteresowany dzierżawą posiadanych 2,69 ha gruntów na taki cel i kilka miesięcy temu dałem stosowne ogłoszenie na tym blogu. Od paru tygodni mam wysyp zapytań ofertowych, telefonicznych i via mail, oraz propozycje zawarcia umowy.
Postanowiłem rzecz zgłębić i od kilku tygodni analizuje wszelkie mozliwe aspekty tej sprawy.

WNIOSKI Z ANALIZY PROJEKTÓW UMÓW

1. Większość umów ma na celu bezpłatną rezerwację gruntu przez inwestora. Są przy tym obłożone karami umownymi jedynie na rzecz inwestora i to karami przekraczającymi wartość gruntu. Takie umowy należy odrzucić.
2. Jest częsć umów z propozycją symbolicznej odpłatności od chwili podpisania umowy. W takich umowach inwestor chce zarezerwować grunt ale już za opłatą. To można zrozumieć pod warunkiem, że ta odpłatność będzie nie mniejsza niż 10% czynszu dzierżawnego.
===============
Propozycje umów opisanych powyżej z reguły zakładają wydłużony ponad miarę okres bezpłatnej rezerwacji lub za symboliczną odpłatnością nawet do 3,5 roku. Takie umowy należy odrzucić.
3. Są też propozycje umów dość rozsządne. Określają one czynsz początkowy np. w wymiarze 10% zasadniczego przez pierwsze pół roku od dnia podpisania umowy do czasu uzyskania kompletu pozwoleń na budowę lub do czasu fizycznego rozpoczęcia budowy. I te umowy są warte naszej uwagi.
4. Są też propozycje umowy ze zwolnieniem czynszu za pierwszy rok i 200% czynszem za rok kolejny. Też mają swoją wartość, ponieważ inwestor będzie zarabiał pieniądze od chwili uruchomienia elektrowni fotowoltaicznej.
5. Są propozycje umów z czynszem płatnym rocznie ale dopiero w następnym roku. Są też propozycje czynszu płatnego na koniec każdego kwartału a są też i z propozycją czynszu płatnego z góry.
6. Niemal wszystkie propozycje umów przerzucają płatność podatku rolnego na dzierżawcę. Przestrzegam przed takim zapisem. Sam podatek rolny nie jest kwotą znaczącą natomiast rolnikówi w bardzo wielu sprawach administracyjnych potrzebny jest dokument nakazu płatniczego podatku rolnego. Chodzi o to, by rolnik nie stał się przedsiębiorcą w rozumieniu innych przepisów i np. KRUS będzie miał podstawę do wyrzucenia rolnika z ubezpieczenia społecznego.
7. Propozycje czynszu dzierżawnego są za 1 ha gruntu lub za 1MW zainstalowanej mocy. W przypadku gruntu wahają się od 8 000zł do 11 000 zł w zalezności od odległości do najbliższego słupa linii energetycznej. Stąd w projekcie umowy u dołu podane aktualne koszty wykonania takiego przyłącza. W przypadku czynszu zależnego od mocy stawki wynoszą 14 000zł do 16 000zł za 1 MW. Są to stawki roczne.
===============
Dla rolnika najważniejszym aspektem takiej umowy jest zabezpieczenie jego interesu, bo każda umowa zabezpiecza interesy potencjalnego inwestora w sposób praktycznie pewny. Rolnik zainteresowany dzierżawą własnego gruntu pod farmę fotowoltaiczną i mając na uwadze swój interes, musi akceptować warunki umowy zabezpieczające interes inwestora.
Powodowany tymi względami sporządziłem kompilację z innych projektów umów, projektu umowy dzierżawy gruntu rolnego dla opisanego wyżej celu. W swoim mniemaniu projekt ten uważam za odpowiednio zabezpieczający interesy obu stron umowy.
===============
WALORYZACJA STAWKI DZIERŻAWY
Zawarcie w umowie warunku waloryzacji stawki dzierżawy o wskaźnik wzrostu cen konsumcyjnych w/g danych GUS za rok ubiegły tylko pozornie zabezpiecza adekwatny poziom dochodów rolnika. Dane historyczne, jak dla okresu umowy, czyli od 1990 roku, pokazują nam wzrost cen gruntów rolnych o ponad 5000%. To jest ponad 50-krotny wzrost wartości gruntu. Tymczasem wzrost cen konsumpcyjnych jest na zupełnie innym poziomie. Zupełnie nieadekwatnym.
Musimy być świadomi kilku faktów. Na pewno nastąpi wzrost zużycia EE. Na pewno nastąpi wzrost zapotrzebowania na grunty pod farmy solarne. W konsekwencji nastąpi presja na inwestycje tego rodzaju. Stąd potencjalni inwestorzy spieszą z bezpłatną rezerwacją gruntów pod takie potrzeby, co znajduje odzwierciedlenie w propozycjach umów. Teraz znowu możemy sięgnąć do danych historycznych. Np. wybrane dowolnie 10 lat pokazuje wzrost cen gruntów rolnych o 600%, czyli szeciokrotnie. Natomiast wzrost cen konsumpcyjnych w tych samych 10 latach był na poziomie ca 20%.
—————-
O co chodzi?
Ano chodzi o to, że rolnik jako wydzierżawiający będzie miał ograniczone prawo własności i nie sprzeda gruntu wydzierżawionego pod farmę solarną. Bo nikt nie kupi gruntu ze stawką dzierżawy obowiązującą jeszcze 20 lat a ta stawka będzie połową aktualnej stawki na rynku. Dlatego za konieczne uważam wstawienie do umowy waloryzacji stawki dzierżawy o dwa wskaźniki, rozpatrywane łącznie. Wzrost cen konsumpcyjnych jako minimalny wskaźnik i drugi, jako wskaźnik cen dzierżawy gruntu rolnego dla takiego samego celu. W takim przypadku rolnik jako wydzierżawiający uniknie pułapki ograniczenia swoich praw własności.

===============
Tu projekt umowy:WZÓR-UMOWY-OZE
Projekt liczy 9 stron i należy zapisać go na pulpicie i dopiero otworzyć.
Gdyby były jakieś uwagi do tego projektu, to w stopce poniżej jest adres mojej poczty mail. Uwagi rozważę i być może dodam stosowny zapis do projektu umowy.